Sylvain Aumand, Votre expert patrimonial, vous parle LOCATION MEUBLEE ET AMORTISSEMENT

IMMOBILIER

La location meublee

1. Le cadre de la location meublée

Bien qu’il n’existe pas de définition “légale” de la location meublée, il est possible de s’appuyer sur la définition suivante donnée par une documentation administrative : “Les loueurs en meublé s’entendent des personnes qui louent, directement ou indirectement, des locaux d’habitation meublés”. Trois éléments composent donc cette définition :

• un logement d’habitation,
• des meubles,
• un contrat de location ou autrement dit un contrat de bail

2. Le régime de l’amortissement

L’amortissement est une règle comptable permettant de prendre en compte la dépréciation des biens dans le temps du fait de leur usure. Au plan comptable, l’amortissement est donc un mécanisme permettant de mettre en réserve une somme en vue de se constituer de la trésorerie pour permettre le remplacement des biens qui avec le temps se détériorent.

Durée des amortissements : les immeubles loués meublés sont amortis de façon linéaire sur une durée fixée, en règle générale, à 30 ans. Le mobilier est amorti sur une durée plus courte fixée entre 5 et 10 ans. L’amortissement linéaire signifie que, chaque année, c’est la même somme qui représente la dépréciation du bien.

Attention, le terrain lui ne peut jamais faire l’objet d’un amortissement car on considère qu’il ne peut pas perdre de la valeur.

Lorsque la TVA a été récupérée sur le prix d’acquisition, l’immeuble et les meubles s’amortissent sur leur valeur hors taxe.

Avant d’aborder le sujet, permettez-moi de mettre en lumière les performances des classes d’actifs depuis plus de 30 ans.

3. Différences entre LMNP et LMP, imputation des déficits

Pour le LMNP : le déficit constaté dans le cadre de l’activité de location meublée n’est imputable que sur d’autres BIC de même nature perçus par l’investisseur. Cela signifie donc que le déficit constaté dans le cadre de la location d’un logement meublé ne peut s’imputer que sur le bénéfice constaté la même année ou au cours de 10 années suivantes issu de la location d’un autre logement meublé détenu par le contribuable.

Pour le LMP : il a l’avantage de pouvoir imputer, sans limitation de montant, le déficit provenant de la location meublée directement sur son revenu global. Le déficit créé et non imputé peut être reporté pendant 6 ans.

Le marche

1. Résidences étudiantes

Le marché des résidences étudiantes en quelques chiffres (INSEE 2021)

• Une augmentation continue du nombre d’étudiants en France
• Plus de 3 millions d’étudiants
• Une augmentation continue du nombre d’étudiants qui ont quitté le domicile familial ▪ Age moyen de départ à 23.6 ans en France contre 26.5 ans dans l’U.E.
• Mobilité des bacheliers pour leurs études supérieures
• Un nombre d’étudiants étrangers en croissance
• Une carence en logements étudiants : 355 000 places étudiantes en 2021 pour près de 2 millions d’étudiants.

Des emplacements privilégiés proches des campus ou des infrastructures de transport pour répondre au besoin de mobilité des étudiants Généralement, des ensembles immobiliers de plus de 80-90 logements comprenant :

• Des studios (1P) parfois des 2P, d’une surface d’environ 20 m²
• Des parties communes type accueil, salon commun, espace co-working, laverie…

2. Résidence d’affaires

Typologie de clientèle :

• Affaire : Déplacements à but professionnels pour conventions d’entreprise, salons professionnels, séminaires, mutations, séjours longues durées…
• Loisirs : familles…

Indicateurs sur le tourisme d’affaires :

• 25 % du chiffres d’affaires de la totalité des activités touristiques en France
• Part des touristes d’affaires étrangers : 15%
• Organisation en France de 1 100 foires grand public et salons professionnels (dont 407 à Paris Île-de-France), 2800 congrès scientifiques, générant plus de 30.5 milliards d’euros de contrats (dont 17.5 milliards d’euros à Paris Île-de-France)
• Focus sur la fréquentation des salons professionnels :

• • • Près de 320 salons professionnels internationaux en France, dont 250 à Paris IDF
    • 162 000 entreprises exposantes dont 79 400 sont étrangères (49%)
    • Près de 5 millions de visites, dont 1,6 million de visites internationales (31%) 3,3 millions de m² nets de stands 82 parcs d’exposition

Des emplacements urbains, en centre-ville, proches des pôles d’emplois et d’affaires, avec commerces de proximité

Généralement, des ensembles immobiliers de plus de 80 logements comprenant :

• des studios 1P et des 2P d’une surface entre 25 et 30 m²
• des parties communes comprenant accueil, salon commun, salle de petit déjeuner, salle de séminaire…

3. Résidences seniors autonomes

Trois profils de seniors :

• Les « jeunes » seniors de 60 à 74 ans
• Les seniors autonomes de 75 ans ou plus, fragilisés mais valides
• Les seniors dépendants nécessitant une aide matérielle et personnelle

Profil retenu : les seniors autonomes :

• Recherche de confort immobilier et matériel
• Besoin de sociabilité (sorties, activités sportives, implication en milieu associatif)
• Envie d’indépendance

Un contexte favorable :

• Augmentation du nombre de seniors : ▪ Les habitants âgés d’au moins 65 ans représentent 20 % de la population, soit une progression de 3,7 points en vingt ans.
• En 2060, 23,6 millions de personnes seraient âgés de plus de 60 ans, soit une personne sur trois. On pourrait compter 200 000 centenaires en 2060.
• Vieillissement de la population = conséquence directe de : ▪ La baisse de la mortalité
• L’allongement de la durée de vie
• Le baby boom d’après guerre

Importance de la localisation proche :

• Des centres villes
• Des services de proximité
• Des services médicaux

Voici un exemple de résidence que je propose à mes clients :

RESIDENCE SENIOR 

RESIDENCE ETUDIANTE

Sylvain AUMAND

Consultant patrimonial