Immobilier

Investir en colocation !!!

La colocation a le vent en poupe comme en témoigne le reportage de mon partenaire COLOCATERE, paru récemment dans le journal de France 2 et cet article paru dans le journal l’Union le 15 aout 2024.

Les colocations prises d’assaut

Pour L’Union – Aout 2024

Les jeunes se tournent de plus en plus vers la colocation. Une option pratique et souvent plus économique pour les budgets limités. Sans surprise, les étudiants constituent donc 75 % de la clientèle de l’agence Colocatère, spécialisée dans les biens en colocation : « On a de plus en plus de demandes tous les ans, mais aussi de plus en plus de logements à proposer en colocation. »
Sur Reims, l’agence met à disposition de ses clients un catalogue de 380 chambres à louer.
Une offre qui ne permettra pas de satisfaire tout le monde. « On a encore pas mal de demandes sur Reims pour la rentrée de septembre et d’octobre, mais il ne nous reste que quelques chambres disponibles. On n’aura pas assez de places, c’est certain », conclut l’agent immobilier.

Comme en témoigne ce tableau les utilisateurs sont de tout horizon :

 Placement

Connaissez-vous l’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) ?

Une solution d’investissement simple et efficace pour bénéficier des atouts de l’immobilier sans contrainte. Un bon moyen pour développer sa surface patrimoniale et avoir des revenus complémentaires. Une sélection rigoureuse des meilleures références et signatures du marché donnant accès à l’ensemble des segments de l’immobilier professionnel.

Focus sur 2 SCPI :

SCPI EUROVALIS

            Taux de rendement : 5,04%                        Capitalisation : 1,02 Mds €

 Une SCPI spécialisée qui déploie une stratégie exclusive tournée vers l’immobilier de bureaux en Allemagne.

L’objectif : proposer une solution de diversification immobilière visant à profiter des atouts spécifiques du marché allemand :

• 1ère économie d’Europe et des fondamentaux économiques solides
• Un marché immobilier profond (2ème d’Europe) structuré autour de 7 villes majeures le « Big 7 »
• Des loyers modérés qui laissent la place à des revalorisations à moyen-long terme

Dans le cadre de sa politique d’acquisition, la SCPI privilégie les localisations dans les villes majeures du Big 7 en sélectionnant des biens compris entre 10M€ et 60 M€ et des immeubles éco-responsables répondant aux dernières normes environnementales.

Et sur le plan fiscal : une fiscalité avantageuse sur les revenus fonciers en vertu de la convention franco-allemande qui positionne Eurovalys comme une solution idéale pour percevoir des revenus nets optimisés !

Créée en 2015, Eurovalys offre une capitalisation significative permettant d’accéder à un portefeuille largement diversifié dans les principaux centres économiques allemands avec une forte diversité de locataires.

SCPI TRANSITION EUROPE

Taux de distribution : 5,30 %              Capitalisation : 276 M€

La SCPI spécialiste de l’immobilier hôtelier en zone Euro

Une SCPI thématique qui déploie une stratégie exclusive dans l’immobilier hôtelier en ciblant les pays de la zone euro, principalement l’Europe du nord afin de s’appuyer sur des fondamentaux économiques solides.

La SCPI aura vocation à investir :

• 70% au moins dans des mûrs d’hôtels en privilégié le milieu touristique de gamme dans des zones urbaines à forte fréquentation touristique.
• jusqu’à 30% dans des résidences de tourisme et d’affaires, ainsi que des résidences de services étudiants et seniors non médicalisées

Dans le cadre de sa politique d’acquisition, la SCPI sélectionne des enseignes à forte notoriété leaders du marché et des locataires-exploitants références en s’appuyant sur des baux de très longue durée pour assurer une forte visibilité de revenus.
Sur le plan fiscal, en fonction de l’origine des revenus, la SCPI permettra de bénéficier d’une fiscalité avantageuse (en fonction des conventions fiscales) et de générer un revenu fiscal optimisé.

Créée en 2016, Atream Hôtel offre une capitalisation intermédiaire permettant de se positionner sur un portefeuille immobilier significatif et diversifié à l’international (+1 800 chambres). 

Voici le schéma d’investissement :

Le taux de rendement moyen pour l’année 2023 était de 5%.

La seule limite acceptable porte sur les petits montants : vous pouvez tout à fait retirer quelques milliers d’Euros avec votre carte bancaire offshore (auprès d’un guichet à l’étranger !) pour faire votre shopping, aller au restaurant, payer vos sorties en vacances.

Pour répondre à  la question “Rapatrier des fonds de l’étranger”, voici la réponse officielle des Notaires :

Lorsqu’un Français est domicilié à l’étranger, il peut être amené à transférer des fonds situés en France dans son pays de domiciliation. De même, il peut rapatrier des fonds en France. Ces opérations peuvent être très encadrées sur un plan légal suivant le pays où est domiciliée la personne.

En France, le transfert ou le rapatriement des fonds reste relativement souple. Toutefois, il convient de connaître certaines règles.

Depuis le 1er janvier 1990, le contrôle des changes a été supprimé. Ainsi, il est possible de transférer librement des capitaux à l’étranger et d’y détenir des avoirs. Toutefois, afin de limiter l’évasion fiscale, le législateur a institué deux obligations de déclaration relatives :

• L’une, aux transferts de fonds vers l’étranger ou en provenance de l’étranger ;
• L’autre, à la détention de comptes à l’étranger.

Comment transférer des fonds de l’étranger ou vers l’étranger ?    

Les transferts des sommes, titres ou valeurs réalisés par des personnes physiques vers un Etat membre de l’Union européenne ou en provenance d’un Etat membre de l’Union européenne doivent obligatoirement être déclarés au service des Douanes si leur montant est supérieur ou égal à 10 000 €.

Cette déclaration ne concerne que les personnes physiques résidentes de France ou résidentes d’un autre Etat qui réalisent ces transferts sans l’intermédiaire d’un établissement financier (banque).

Par ailleurs, ces mêmes personnes physiques, lorsqu’elles entrent ou sortent de l’Union européenne avec de l’argent liquide pour au moins 10 000 euros (espèces, chèques de voyage communément appelés « Travellers chèques »), doivent obligatoirement déclarer l’argent qu’elles transportent aux autorités compétentes de l’Etat membre par lequel elles entrent ou sortent de l’Union européenne.

Le défaut de déclaration du transfert de fonds est sanctionné par une amende égale au quart de la somme sur laquelle a porté l’infraction ou la tentative d’infraction. Dans certains cas, la somme peut être confisquée.
Les sommes, titres ou valeurs transférés vers l’étranger ou en provenance de l’étranger constituent, sauf preuve contraire, des revenus imposables. Ainsi, l’administration française peut considérer que cet argent provient de revenus dissimulés et peut notifier un redressement de l’impôt sur le revenu en France. Un intérêt de retard ainsi qu’une majoration de 40 % sont également applicables sauf si une amende a été appliquée. La personne peut toutefois apporter la preuve contraire à cette présomption.

La détention de compte à l’étranger    

Les personnes physiques, les associations, les sociétés n’ayant pas la forme commerciale, domiciliées ou établies en France, sont tenues de déclarer, en même temps que leur déclaration de revenus ou de résultats, les références des comptes ouverts, utilisés ou clos à l’étranger.

Les personnes physiques sont tenues de déclarer ces éléments en même temps que leur déclaration de revenus sur Formulaire n°3916 ou sur papier libre. La déclaration doit comprendre les références des comptes ouverts, utilisés ou clos à l’étranger.

Le défaut de production de la déclaration est sanctionné par une amende de 1 500 € par compte non déclaré. Le montant de l’amende est porté à 10 000 € par compte non déclaré lorsque l’obligation déclarative concerne un Etat ou un territoire qui n’a pas conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales permettant l’accès aux renseignements bancaires.

Enfin, à défaut de déclaration, le titulaire des comptes ou le bénéficiaire de la procuration est considéré comme ayant perçu des revenus imposables soumis à l’impôt sur le revenu. Là encore, un intérêt de retard ainsi qu’une majoration de 40 % est applicable.

Exemple : Mme G. est domiciliée en Espagne et vend son appartement situé à Madrid. Elle place l’argent tiré de la vente sur un compte ouvert dans un établissement bancaire situé en Espagne. Si elle revient s’installer en France et qu’elle conserve son compte bancaire situé en Espagne sans en avoir informé l’administration française, elle risque une amende.

Par ailleurs, l’administration pourrait considérer que l’argent placé sur ce compte constitue un revenu dissimulé. La contribuable devrait toutefois pouvoir démontrer que l’argent provient de la vente d’un immeuble acheté, par exemple, avec un prêt bancaire. 

Enfin, si cet argent n’a pas été pris en compte dans l’assiette de l’Impôt de solidarité sur la fortune en France (voir fiche sur le non-résident et l’ISF), l’administration peut procéder à un redressement au regard de cet impôt.

Si Mme G. reste domiciliée en Espagne et qu’elle transfère des fonds en France, l’administration ne pourra pas présumer qu’il s’agit de revenus imposables en France selon la jurisprudence. En revanche, les sanctions relatives aux transferts de fonds ou à l’ISF pourront être encourues. 

Enfin, dans le pays de domiciliation, il convient de se renseigner sur les problèmes de transfert de fonds ou de détention d’argent liquide (déclarations…), afin d’éviter les infractions. Pour obtenir ces renseignements, il est possible de se rapprocher de l’ambassade de France située dans l’Etat de domiciliation ou d’une filiale d’un établissement financier français.